相続した実家を売る前にやること5つ｜登記期限は2027年3月末

この記事では、親の家を相続した方が「売る前に何をしておくべきか」を5つの手順に分けてご説明します。2024年4月から義務になった相続登記の期限、相続人同士で先に決めておくこと、家の状態や書類の確認、知っておきたい税の特例、そして売り方の決め方までを、順番どおりに読める形でまとめました。

相続した家を売るまでには、大きく分けて「名義を相続人に変える」「誰が何を引き継ぐか決める」「家の中身と書類を確かめる」「税の特例を確認する」「売り方を決める」という段階があります。順番を飛ばすと、あとから手続きをやり直すことになりがちです。

とくに最初の相続登記は、2024年4月1日から法律上の義務になりました。ここでつまずくと、そもそも売却の手続きに進めません。以下、ひとつずつ見ていきます。

1. 相続登記を済ませる（期限は2027年3月31日の場合も）

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続した人の名義に変える法務局での手続きです。2024年4月1日の義務化により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならなくなりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

見落とされやすいのは、2024年4月1日より前に相続した不動産も対象になる点です。この場合の期限は2027年3月31日です。「親が亡くなったのはずいぶん前で、名義はそのまま」というご家庭は、まさにこの期限に当てはまります。

遺産の分け方が決まらず登記に進めない場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きで義務を果たすことができます。自分が相続人であることを法務局に申し出るもので、正式な相続登記の前段階として使えます。具体的な手続きは司法書士や法務局にご確認ください。

家を売るには、名義人になった相続人の意思が必要です。兄弟姉妹など相続人が複数いる場合、「誰の名義にするか」「売った代金をどう分けるか」を先に決めておかないと、買い手が見つかっても契約に進めません。

話し合いの結果は、遺産分割協議書という書面に残しておくのが一般的です。ここが固まっていれば、その後の登記も売却も止まりにくくなります。相続人が多い、連絡が取りにくい方がいる、といった場合は早めに着手されることをおすすめします。

実家の中には、家財がそのまま残っていることが少なくありません。また、隣地との境界がはっきりしない、建物が古く傷んでいる、といった事情が売却の段階で見つかることもあります。売る前にすべてを片付けたり直したりする必要はありませんが、状態を把握しておくと査定や売り方の相談がしやすくなります。

書類は、固定資産税の納税通知書や登記に関する書類など、手元にあるものを集めておきましょう。見つからないものがあっても、多くは再取得や代わりの方法がありますので、その時点で相談していただければ大丈夫です。

相続した家を売ると、売却益に対して譲渡所得の税金がかかることがあります。ここで知っておきたいのが「相続空き家の3,000万円特別控除」です。要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるもので、適用期限は2027年12月31日までの譲渡とされています。

ただし、建築年や相続後の使い方など要件は細かく、すべての家に当てはまるわけではありません。適用できるかどうか、税額がいくらになるかは、税理士や税務署に確認してください。要件の詳しい内容は、別の記事で改めてご説明します。

家の売り方には、不動産会社が買い手を探す「仲介」と、不動産会社自身が買い取る「買取」があります。「少しでも高く」を目指すなら仲介、「早く現金化したい」なら買取、というのが基本的な考え方です。

当社では、査定の場で仲介と買取の両方の金額をお出ししています。家財が残ったまま、傷んだままの状態でも査定は可能ですので、片付けや修繕を先に済ませてから相談する必要はありません。どちらが合うかは、期限や家の状態、ご家族の事情によって変わります。

相続した実家の売却について、まだ何も決まっていない段階でもご相談いただけます。相談は無料、秘密厳守です。無料査定は当社まで（06-6625-7373・水曜定休）、またはお問合せページからお気軽にどうぞ。

（2026年10月31日確認）

本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、個別の税務・法務の判断は税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご確認ください。制度の内容は2026年10月時点のものです。

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