COLUMNお役立ちコラム
2026.10.31
空き家の固定資産税が最大6倍？管理不全空家の指定まで
この記事では、空き家を放置すると固定資産税が「最大で約6倍」になると言われる仕組みをご説明します。2023年12月に施行された改正空家法で新しくできた「管理不全空家」とは何か、どんな状態の家が対象になるのか、指導・勧告を受けるとどうなるのか、そして指定される前にできることを整理しました。
「6倍になる」の本当の意味
住宅が建っている土地には、固定資産税の「住宅用地特例」という優遇があります。小規模住宅用地では課税の基準となる額が6分の1に、一般住宅用地では3分の1に軽くなる仕組みです。つまり、家が建っているだけで土地の税金が抑えられています。
「6倍になる」というのは、この特例が外れて本来の額に戻ることを指しています。税金が新たに上乗せされるのではなく、「これまでの優遇がなくなる」と理解するのが正確です。小規模住宅用地の場合、土地の固定資産税が最大で約6倍になることがあります。なお、実際にいくら変わるかは土地の評価額や区分によって異なりますので、ご自身の家については市区町村や税理士にご確認ください。
改正空家法で新設された「管理不全空家」
2023年12月13日に施行された改正空家法では、「管理不全空家」という区分が新たに設けられました。これは、このまま放置すれば「特定空家」になるおそれのある空き家のことで、たとえば窓が割れている、雑草や樹木が茂って隣に迷惑をかけている、といった状態が当てはまります。
改正前は、倒壊のおそれがあるような「特定空家」だけが税の優遇を外す対象でした。改正後は、そこまで傷んでいなくても、より手前の段階で優遇が外れるようになったのが大きな変化です。「まだ倒れそうなほどではないから大丈夫」とは言い切れなくなりました。
指導から勧告まで、どう進むのか
管理不全空家に該当すると、まず市区町村から「指導」があります。草木を刈る、割れた窓を直すなど、指導に従って改善すれば、それ以上には進みません。
指導に従わず状態が改善しない場合、次は「勧告」です。勧告を受けた時点で住宅用地特例が外れ、翌年度から土地の固定資産税が本来の額に戻ります。ここが「6倍」の分かれ目です。
特定空家になるとさらに先がある
倒壊のおそれがあるなど、より深刻な「特定空家」に指定されると、勧告のあとに「命令」、さらに従わなければ「行政代執行」まで進むことがあります。行政代執行は市区町村が代わりに解体などを行うもので、その費用は所有者の負担になります。
大阪市内の実家が当てはまりやすい理由
大阪市内には、古い木造住宅や隣家と壁を接した家が多くあります。所有者が遠方に住んでいたり、相続後に誰も管理していなかったりすると、草木や外壁の傷みが知らないうちに進みます。近隣からの通報をきっかけに市が状態を確認し、指導につながることもあります。
大阪市では、空き家に関する相談窓口として計画調整局 建築指導部 建築企画課（06-6208-8759）があります。また、空家利活用改修補助事業や、狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度、防災空地活用型除却費補助制度といった制度も設けられています。いずれも対象エリアや条件があり、内容は年度によって変わりますので、補助制度は大阪市都市整備局の耐震・密集市街地整備 受付窓口（06-6882-7053）でご確認ください。
指定される前にできること
まずは、実家がいまどんな状態かを確かめることから始まります。目安になるのは、法律が管理不全空家の例として挙げているような状態です。
- 窓ガラスが割れたまま、雨戸や扉が壊れたままになっていないか
- 雑草や樹木が茂って、道路や隣の敷地にはみ出していないか
- 市区町村から指導や連絡の文書が届いていないか
そのうえで、選択肢は大きく3つあります。ひとつは、定期的に草刈りや点検を行って管理を続けること。ふたつめは、修繕や活用のために大阪市の補助制度を調べること。みっつめは、管理が難しいなら手放すことです。指導の段階で改善すれば勧告には進みませんので、文書が届いた時点で対応を考え始めれば間に合います。
手放す場合、片付けや修繕を先に済ませる必要はありません。当社では、家財が残ったまま、傷んだままの状態でも査定し、「少しでも高く」を目指す仲介と、「早く現金化したい」ときの買取の両方の金額をお出ししています。管理の手間や税の不安と、売った場合の手取りを並べて比べていただけます。
まとめ
- 「6倍」は税の上乗せではなく、住宅用地特例（6分の1・3分の1）が外れること
- 2023年12月の改正空家法で「管理不全空家」が新設され、より手前の段階で優遇が外れるようになった
- 指導に従わず「勧告」を受けると特例が外れる。特定空家は命令・行政代執行まで進むことがある
- 大阪市には相談窓口と補助制度がある。条件・年度で変わるので窓口で確認する
- 管理が難しいなら、現状のまま査定して手放す道もある
「実家が管理不全空家に当たるのか分からない」「今のうちに手放すべきか迷っている」という段階でもご相談いただけます。相談は無料、秘密厳守です。無料査定は当社まで（06-6625-7373・水曜定休）、またはお問合せページからどうぞ。
出典
（2026年10月31日確認）
- 国土交通省「空き家対策 特設サイト（管理不全空家と固定資産税の住宅用地特例）」
- 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」
- 大阪市「大阪市の空家等対策について」
- 大阪市「空家利活用改修補助制度」
- 大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」
- 大阪市「防災空地活用型除却費補助制度」
本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、個別の税務・法務の判断は税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご確認ください。制度の内容は2026年10月時点のものです。