COLUMNお役立ちコラム
2026.10.31
相続空き家の3,000万円控除｜2027年末までの要件
この記事では、相続した空き家を売ったときに使える「3,000万円特別控除（相続空き家特例）」について、どんな家が対象になるのか、いつまでに売る必要があるのか、2024年から何が変わったのかをご説明します。税金がいくらになるかは個別の事情で変わりますので、適用できるかどうかは税理士・税務署への確認が前提です。
3,000万円特別控除とは
家を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。譲渡所得とは、売った金額から取得にかかった費用や売却にかかった費用を差し引いた額のことです。
相続空き家特例は、一定の要件を満たす相続した家を売った場合に、この譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。親の代に建てた古い実家は取得にかかった費用が分からないことも多く、その場合は譲渡所得が大きく計算されがちです。そのため、この特例が使えるかどうかで税負担の見通しが大きく変わることがあります。
主な要件を確認する
要件は複数あり、すべてを満たす必要があります。主なものは次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物（マンションなど）でないこと
- 相続開始の直前に、亡くなった方（被相続人）が一人で住んでいたこと
- 相続から売却まで、事業・貸付・居住に使っていないこと
- 売却額（譲渡価額）が1億円以下であること
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
つまずきやすいポイント
「相続後に家財の整理のため親族が一時的に住んだ」「一度人に貸した」といったケースは、居住・貸付に当たるかどうかで判断が分かれることがあります。建築年は登記や固定資産税の書類で確かめられます。迷う点は早めに税理士に相談しておくと安心です。
2024年からの変更点
2024年1月1日以後の譲渡から、使いやすくなった点が2つあります。
ひとつは、売主が事前に取り壊す必要がなくなったことです。以前は、売主が売る前に耐震改修をするか更地にしておく必要がありました。現在は、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行った場合も対象になります。家を壊す費用を先に負担しなくても、現状のまま売る道が開けたことになります。
もうひとつは、相続人が3人以上の場合、控除額が1人あたり2,000万円になったことです。相続人が2人までなら1人あたり3,000万円のままです。
2つの期限に注意する
この特例には、意識しておきたい期限が2つあります。
ひとつは、家ごとの期限です。相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。たとえば相続から時間が経っている家は、この期限が先に来ます。
もうひとつは、制度そのものの期限です。現時点で、適用期限は2027年12月31日までの譲渡とされています。「いつか売ろう」と考えている方は、相続からの年数と2027年末の両方を確かめておく必要があります。
市区町村の確認書が必要
特例を受けるには、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。亡くなった方が一人で住んでいたことなどを証明する書類で、取得には時間がかかることがあります。売却の見通しが立った段階で、必要書類とあわせて準備を始めておきましょう。相続人が複数いる場合は、前述のとおり人数によって控除額が変わりますので、誰が売主になるのかも含めて、売却の前に相続人の間で確認しておくことが大切です。
売り方と特例の関係
2024年の変更で、売主が壊さずに売る場合でも特例の対象になり得るようになりました。ただし、買主側で耐震改修または取り壊しを期限までに行う必要があるため、どんな買主に、どんな条件で売るかが関わってきます。
当社では、家財が残ったまま、傷んだままの状態でも査定を行い、「少しでも高く」を目指す仲介と、「早く現金化したい」ときの買取の両方の金額をお出ししています。特例の期限に間に合うかどうかも含めて、売り方をご相談いただけます。なお、特例が適用できるかどうか、税額がいくらになるかは、税理士・税務署にご確認ください。
まとめ
- 相続空き家特例は、要件を満たす家を売ったとき譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度
- 昭和56年5月31日以前の建築、一人暮らし、相続後に使っていない、1億円以下などの要件をすべて満たす必要がある
- 2024年からは買主が翌年2月15日までに改修・取り壊しをする場合も対象。相続人3人以上は1人2,000万円
- 期限は「相続から3年を経過する日の属する年の12月31日」と「2027年12月31日」の2つ
- 市区町村の確認書が必要。適用可否と税額は税理士・税務署に確認する
古い実家の売却と特例の期限が気になる方は、売り方が決まっていない段階でもご相談いただけます。相談は無料、秘密厳守です。無料査定は当社まで（06-6625-7373・水曜定休）、またはお問合せページからどうぞ。
出典
（2026年10月31日確認）
本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、個別の税務・法務の判断は税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご確認ください。制度の内容は2026年10月時点のものです。